原标题：一线城市房租普降不止是“改售为租”，还有流动人口的减少

作者：三尺寒（肖磊看市特约作者）

马上就是春节假期了，漂居在各大城市的打工族们正在纷纷回家过年，这是世界上规模最大的一次人口短期集中流动，而春节过后，又有多少人不再回城工作呢？

最新媒体统计数据显示，在过去的半年多时间里，中国一线大城市不仅房价出现普遍的滞涨或小幅回落，就连之前一路疯狂上涨的房租也开始普降，一些房屋中介机构和长租公寓的挂牌空置房源明显增加，为保价促销，他们已经开始取消中价佣金或赠送一个月的房屋租金，但实际效果有限。整体看，在过去的大半年时间里，一线大城市的居民住房平均租金下降2.5%—5%不等，而商业办公楼的租金更是下降4%—8%，且空置率大幅增加。

关于中国一线大城市房租普降的原因，房产中介机构和一些专业人士给出的解释是，房子不好卖，即使降低销售也难以快速达成交易，而房主又不舍得再大幅降价出售了，于是房主变房东，“改售为租”，增加了一线大城市的租赁房源供给，所以造成房租价格普降。这确实是主要原因之一。

但是，房产中介中价们的解释，似乎在有意在避重就轻，中国一线大城市的流动人口减少，租房需求下降低，才是房租价格普降的最主要原因。只是作为城市租房市场的最主要供给方，房产中介机构和长租公寓们愿意承认和宣传这个原因，否则本就惨淡的房产中介生意就更不好做了。

2018年，北京、上海的常住人口已经开始减少几万到十几万不等，2019年预计还将继续减少十几万人。广州因为有新区设立和中小劳动密集型企业的聚集，所以人口依然保持小幅增加，房价和房租均没有太大波动。而深圳较为特殊，除了城市本身就具有的发展活力之外，香港居民内地购房增加，和本地房主炒房等因素，也让房价上涨领先，但租房市场却不乐观，特别是深圳的商业办公楼的租金下降非常明显。

根据粗略统计，2017年至2019年，北京市常驻人口累计减少40万人，上海市累计减少50万人。对于一个常驻人口长期保持在2000万以上的大城市来说，区区四五十万人的变化，表面上是看不出来的。但这些减少的常驻人口，实际上是一线大城市中短期流动人口中的一部分，他们是城市里最主要的租房群体。四五十万人口的减少，就意味着一定会造成四五十万张床铺的空置，二十几万个租户的消失。

中国一线大城市的经济发展模式已经基本稳定了，新增就业机会也会相应该减少，所以中低端产业的临时打工族在一线大城市的停留时间很不稳定。如果大城市不能提供更多有稳定收入且保持收入还能增加的职业，那流动人口减少将是不可避免的。未来的房价和房租价格，还将面临更大的下行压力。

如一个工作在北京或上海的外卖小哥，如果每月净收入只有六七千，那在二三线城市只要月收入能有四五千，他都不会留在一线大城市的。

文/三尺寒

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