原创2020年楼市行情已现?房地产出现3大重要信号,买不买房明确了?

时间:2019-11-21 23:57:21   热度:37.1℃   作者:网络

原标题:2020年楼市行情已现?房地产出现3大重要信号,买不买房明确了?

时间过得真快啊,不知不觉,还有40天时间就要告别2019年了。对于房地产市场来说,在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,今年的楼市基本保持了平稳态势,虽然上半年经历了小阳春,下半年经历了人才定向松绑,但由于时间比较短,涉及城市又十分有限,所以局部的变化并没有给楼市带来太大的影响。

面对稳中有落的房价态势,很多购房者从年初观望到了年尾,虽然开发商推出了打折促销等优惠活动,但由于对未来的房价走向一时拿捏不准,所以不少人对于买不买房的问题仍旧比较纠结。那么,最后这40天能买房吗?2020年房价何去何从呢?在笔者看来,目前楼市出现了三大关键信号,预示2020年楼市行情基本已现,关于能不能买房,我们从中或许可以找到答案。

第一,国家统计局70城最新房价数据显示,楼市逐渐迎来转折信号,一半的城市出现了房价下跌。

根据国家统计局70城最新房价数据显示,10月份房价上涨的城市数量继续减少,下跌的城市数量继续增加,楼市的温度继续下降,其中有两个明显的转折变化:一个是,一二三线城市的房价环比涨幅均出现了回落,回落幅度在0.1%-0.3%之间。另一个是,二手房房价出现了明显的下跌,70个城市当中有35个城市出现了下跌,房价跌幅最大的三个城市分别是西安、岳阳、济南,下跌幅度为0.7%。

众所周知,与新房不同,二手房几乎不受限价等调控政策的影响,房价涨跌情况直接受业主控制,所以更能反映市场的温度和走向。如今,一半城市的二手房出现了下跌,而且是时隔4年之后再次出现了类似的情况,无不显示出当前楼市下行的态势。其实,笔者在逛了一些房产中介的门店之后发现,如今二手房议价的空间和余地变得很大,但仍旧是观望者多,买房者少,成交周期大大拉长。

第二,房贷政策出现变化,5年期以上LPR第一次出现了下调,利好刚需的趋势十分明显。

今年8月份,央行明确LPR取代贷款基准利率,每月20日报价一次,其中首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。11月20日,LPR迎来第四次报价,其中1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,两者都比上一次下降了0.05%。值得注意的是,这是自LPR发布以来,5年期以上LPR第一次出现下调。

由于1年期LPR往往与实体经济的融资利率直接挂钩,而5年期以上的LPR,往往是房贷利率的重要参考指标,因此5年期以上LPR一经出现下调后,业内关于房贷利率可能要迎来下降,甚至房价可能要上涨的声音此起彼伏。首先,笔者认同的是,由于央行明确了首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR,所以5年期以上LPR下降,显然有助于降低首套房群体的购房成本,假设贷款100万元,30年等额本息,那么平均月供就可以减少30元,30年累计减少10890元。虽然目前看影响有限,但稳定楼市,利好刚需的信号十分明确了。

但是,5年期LPR下调并不能同房贷政策放松,房价上涨划等号。众所周知,房贷利率是由5年期以上LPR和地方加点两部分组成,所以LPR只是其中的一个变量,也就是说,房贷利率是升是降,最终是LPR与地方加点共同变化的结果。然而,在房住不炒的长期定位下,二套房继续加大基点的可能性较高,甚至会超过100个基点,所以投机炒房依然没有机会和空间,房地产信贷政策仍旧难言放松。

第三,央行再度发声,一城一策成为调控常态,既要防止房价再次大涨,也要防止房价出现大跌。

在LPR迎来第四次报价之前,央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行报告》,报告称,要按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在笔者看来,央行再次重申调控的走向,透露的信号十分明确了。说白了,就是既要防止房地产市场过热,也要防止房地产行业失速,最终促使楼市调控从短期向长效机制过渡,从而实现房价长期稳定。

其实,进入2019年以来,为了实现防止房价大起大落的目标,双向调控、一城一策已经逐渐成为了调控常态。比如,苏州、合肥、呼和浩特、大连等房价上涨压力较大的城市纷纷升级了调控或发布了“限涨令”,而芜湖、邳州、赣州、恩施、马鞍山等一众房价下行压力较大的城市则出现了房价托底或发布了“止跌令”。笔者认为,无论是哪一种,最终目标都是为了稳定楼市,所以大局已经基本清晰了。

基于以上三大信号,2020年楼市行情已现,该买房还是卖房?4点概括即可

1、楼市三个基调十分明确,未来高房价难再复制。房地产市场不是静止的,今天这个城市涨一些,明天那个城市跌一些,只要在合理范围内波动,根本没什么大惊小怪的。对于当前以及未来的房地产走向,国家早已定下三个基调:一个是房住不炒,一个是不再把房地产作为短期刺激经济的手段,一个是推动房地产长效机制建立。因此,房价不涨或者微涨,基本等同亏本,所以投机炒房可以放弃了。

2,准确判断楼市新形势,客观看待房地产的地位。目前,房地产相关产业占GDP的比重高达30%,房地产相关贷款占银行所有贷款的50%,所以房地产地位仍然重要。因此,购房者应准确判断楼市新形势,目前平稳调整是主要趋势,去房地产依赖化并不是彻底去房地产化,所以暴跌抄底并不现实。对此,中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,国民经济增长不一定靠房地产,但稳定还得靠它。因此,对于有经济能力的刚需来说,遇到合适的房源可以考虑入手。

3,楼市回归理性,利好刚需的氛围逐步形成。房住不炒本身就是为了促使房地产市场回归理性,最终实现住有所居。因此,从短期来看,针对首套房的房贷利率下调,可以降低刚需的买房成本,形成利好刚需的买房氛围。从长期来看,未来住房方式将会“遍地开花”,无论共有产权、租赁住房,还是各种保障房,都可以给购房者提供多样选择。因此,有经济能力就买,买不起就先租,随着长效机制的建立,总会有适合自己的住房选择。

4,房地产市场持续分化,闭眼买房阶段远去。目前我国人均住房近40平方米,不过在城镇化的推动下,楼市将进入总量稳定、区域分化的新阶段。针对人口不断流入、就业机会更好的都市圈、城市群,受供求关系影响,房价仍然会保持高位,品质房产依然是资产保值升值的稳定手段,但是对房价过度透支,人口持续流出的紧缩型城市来说,未来不可避免的会面临调整,所以多套房拥有者应该关注中小城市的市场流动性,适度减持房产,而不是盲目买房囤房。一言以蔽之,闭眼买房的阶段已经远去。

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