原标题：房价跌跌不休，2019年的“金九银十”已经凉透了

很多人根据自己的对身边房价的观察，给出了或涨或跌或横盘的意见。那么我们换一个角度，从房价的本质来看一下目前的房价是不是虚高的。并让大家简单的了解一下房价的基本支撑逻辑，也方便套用到你们自己所在地情况，来做一些房产价值的判断。

我相信基于数据得出来判断，肯定比纯主观的判断来的更加可靠和合乎逻辑的。也许房价会暂时偏离理性区间，但是终归是会回归的。

我们一定要清楚，房产本身是不产生价值的，只是因为他的附加属性导致了他本身的价格变动，让他有了一定的投资属性。那么我们要理解，所有的投资行为都是要考虑投资回报率的。甚至包括自住，也要考虑机会成本的。

而房产作为满足人类衣食住行基本需求中的一环，其价格剧烈波动不管从任何方面看都是灾难性的（不管涨跌）。

那么我们再来了解一下国际上一般认为房产投资是否合适的一个关键数据：租售比。也就是房租和房屋售价的比例。一般认为租售比小于1：150（单位月），就是非常具有投资价值，大于1：300具有泡沫，不建议持有。

但是国外的情况未必适用于中国，因为中国的经济发展其实违背了很多西方经济学的理论。那么我们还是从根本上来分析这个情况。

首先，国外的房屋自有率是普遍比较低的，一般情况下也就在40-60%，也就是差不多有一半人无产，靠租房度日。而中国的住房自有率很高，超过90%。单看这一项，感觉国内房产市场应该已经见顶，没有多少新的购房需求了。

但是中国的情况和外国又有一些不同，很多都是放着老家的自己的房子不住，出租或者闲置，然后自己在大城市租房子工作。这样又派生出了一些租房的需求。而我认为，租售比才是房价核心的支撑力，这和国际上的看法也基本吻合，唯一的问题是，在中国租售比多少比较合理？

有人说套用这样的思路，发现当地房价严重低估。这是正常的，因为我上面假设的数据是建立在相当极端的情况下，你所在的城市如果没有极强的人口虹吸效应，每年有大量新增人口，那地方上的人是无论如何都不会走到这样的生存状态（几乎一半的收入去交房租，还租住在逼仄的小房子里）。

这个思路，本身就是针对超一线和一线和少数二线等少数十几个城市来考虑的。因为其实大家都已经有共识，就是三四线城市的房产投资价值不大。主要大家讨论的也主要就是集中在那些大城市里。

但是实际上的生活中，最近两三年也经常出现某些县级市房价暴涨的情况，我个人觉得这只是非理性的投资带起来的，这些县级市一般都是靠近超一线、强一线城市，城内投资需求外溢导致的价格暴涨，终归会回归的。

另外就是有一位朋友说自己所在城市按照我的模型计算，房价远远的高于模型所得值，其实也非常简单，一个是数据可能本身有误差，另外就是此地的房价确实泡沫非常严重。但是为什么泡沫严重到这种程度还没爆呢？原因主要就是我前文说到的，因为房屋持有成本极低，这样大家形成一种价格默契，只要资金链能抗住，就不可能主动降价。甚至还会提价来制造小阳春的假象。

我的核心思想是：

房子根本属性是居住，其他都是附加上去的。如果满足居住属性都需要在当地工作的人付出超过四五成的收入，那么这个房价毫无疑问是畸形的。可持续性就是取决于业主资金链的健康程度。既然需求端的成本几乎已经触顶，那么任何成本的增加都将大概率增加在业主身上，最终导致其资金链承压而产生抛售需求。