原标题：物业管理公司上市重点财务问题关注

自首家境内物业管理公司于2014年在香港挂牌上市起，中国内地物业公司正式开启香港上市之路，截至到2019年11月6日银城生活服务有限公司（01922）在香港公开上市，大陆在香港上市的物业公司已达17家。

作为以输出服务为主的轻资产运营公司，物业管理公司借力资本市场扩张发展，通常会选择港股上市，主要考虑一方面，港股上市的审核时间相对较短；另一方面，主要因为A股对发行人关联交易和独立运行方面的审核政策更为严格，如物业管理企业获取项目的来源多数为关联房地产开发公司，这会影响对发行人在市场上独立获取业务能力的判断，因此通过A股审核的可能性较低。

物业管理企业上市准备阶段，应当重点关注如下方面对财务数据的影响，尽早梳理并就此对企业利润进行测算，以保证其符合上市的财务指标要求，减少对上市时间表的影响。

1.物业服务收费模式及其会计处理：

物业服务的收费包括包干制与酬金制两种。在包干制下，物业管理企业向业主收取固定费用后自负盈亏，其收取的费用为企业之收益，提供服务的支出及运营费用等则为企业之成本，收费全额确认收入。在酬金制下，企业在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，企业不直接承担物业管理成本，应该按照提成净额确认收入。两种收费模式因其性质不一，故适用不同的会计处理方式。

2.应收物业服务费的减值考虑：

物业服务的应收账款主要系应收小区住户的物业管理费，由于物业服务对象包括房产开发商、企业住户及众多个人住户，其应收账款的对象比较分散。由于部分小区业主长期未实际居住、滞后缴费习惯或对物业公司服务不满意而造成物业管理费欠缴，企业应收物业管理费存在减值风险。对于拟申请上市的公司，应收物业服务费的减值应当在新金融工具准则下考虑以具有前瞻性的预期信用损失模型为基础计提减值准备。

3.公共区域经营收益划分的合规性及会计处理：

公共收益划分的合规性及会计处理是物业企业上市过程中需要关注的问题之一。公共区域属于全体业主所有，物业管理公司利用公共区域经营（共用电梯的广告、临时摊位、公共区域停车位等）所得在物业公司与业主之间的分配方式应符合相关法律法规并事先与业主委员会进行约定。属于企业享有部分应当根据约定的运营模式以及相应的权利义务进行会计处理，例如收入是总额还是净额确认；属于业主享有部分的使用应当经业主委员会同意并公示。

4.劳动用工的合规性及社保、公积金缴纳：

物业管理行业属于劳动密集型行业，需要大量保安、保洁、维修、管家等人员，员工人数众多，且用工模式通常可以采用自有员工或劳务派遣，聘用方式分全日制和非全日制。物业管理企业应当特别关注社保及公积金的缴纳合规情况对财务报表的影响。

近年来，物业管理公司所提供的服务从为各类房地产项目提供维护、维修、清洁等传统物业管理逐渐延伸到线上及线下增值服务，如家政服务、家电维修服务、房产托管、社交、购物等。伴随着物业管理行业的快速变迁，中国众多物业管理企业也实现了跨越式发展，成长速度令人瞩目。在精细化、专业化发展的背后，物业管理行业的竞争愈发激烈，而借助资本助力，在行业高速发展时期抢占市场份额或许是抢滩成为行业领头羊的趋势。