原标题：武汉楼市遇冷！有必要在“胡焕庸线”外买房“避灾”吗？

文/时晨晨

黑天鹅爆发，天佑中华！

当下是最艰难时刻，刚开始爆发的地图基本跟“胡焕庸线”重合，严重程度也基本上跟“胡焕庸线”一致！

地产圈最关心的有两个：要不要抄底武汉楼市？要不要在胡焕庸线外买套房“避灾”？

武汉楼市遇冷？机会在下半年！

武汉九省通衢，地理位置非常关键，也一直是我们重要的工业城市之一。

连续9年，武汉住宅成交量都排在全国前三名，绝对的王者。

2019年，武汉楼市量价齐升，整体回暖，又夺得N个全国第一，创历史新高！

1、武汉共发放1169张预售证，全国绝无仅有。

2、武汉住房成交20.91万套，同比增长25%，销售套数全国第一！

3、武汉住房成交2346万㎡，同比增长29%，销售面积全国第一！

4、地成交金额1766亿元，创历史新高，位居全国城市第五，连续第4年超千亿，稳居全国前五。

2020年初，武汉楼市大逆转，迅速预冷。

2020年前三周，全国楼市整体回暖，39个城市，房价上涨的有27个，下跌的有12个，其中武汉、临沂、杭州、南京楼市最冷。

武汉二手房价格1月第三周下跌85元，前三周累计下跌228元，已经超过上月下跌213元的跌幅。

整个一月份，武汉二手房挂牌均价下跌了313元，远超正常水平。

（图表来源：有事问彭叔）

原因很清晰，春节假期，外加黑天鹅，大家外出意愿下降，买房和看房人数减少。

关键是，从经济上看，这只黑天鹅对房价产生实质性影响吗？能抄底吗？

先看2003年，那只黑天鹅对中国大陆和中国香港的影响。

2003年4个季度，中国大陆GDP增速分别为11.1％、9.1％、10％和10％。简单估算，对大陆经济增长的影响差不多是1个百分点。

香港经济体量太小，二季度经济同比下降0.6%。根据前后两个季度平均增速估算，香港经济受拖累4.5个百分点。

从逻辑上看，经济增速下滑，收入下降，影响购房能力和意愿，自然会影响房价。

问题是，逻辑是逻辑，现实是现实，现实比逻辑复杂一万倍。

同样的逻辑，同样的影响因素，中国大陆和香港的楼市趋势就不同：

香港楼市的低迷期多延续了半年，2003年上半年达到谷底，下半年才企稳，2004年才开始走强。

大陆刚好相反，货币政策额外宽松后，楼市甚至出现过热苗头，2003年上半年商品房销售面积同比增长38％，全年增长29%。

不能简单的以过去推测未来，这是行为金融学上典型的“代表性偏差”。

举个例子，买了华东医药等化学制药股票的股民，体会应该非常深刻。从过去看，华东医药确实非常优秀，ROE平均20%以上，各种指标都很漂亮。结果，医药集采政策一出，整个逻辑全变，大白马立刻变大灰驴，坑了不少投资者。

当下大环境和2003年已经大不相同，有几个关键区别：

1、当时中国大陆宏观经济处于高速增长期，高达10%以上，现在经济增速6%左右，今非昔比。

2、当时城市化突飞猛进，房地产是经济增长支柱，现在城市化超过60%，政策上市大力支持新经济，货币政策导向截然不同。

3、房地产处于快速上行期，现在房住不炒，虽然偶尔反弹，但总体是下行趋势。

这只黑天鹅对房价的影响，差不多跟当年的香港类似，一季度的房价将是最黑暗的时刻，楼市小阳春要夭折，二季度中下旬会慢慢企稳，下半年房价降开启反弹。

黑天鹅的影响只是一时，影响的也只是“择时”决策，大趋势还靠基本面。

武汉这个城市，人才、产业等等基本面都没有改变，百万人才留汉计划也提前两年完成目标，根本不用恐慌。

经此一劫，武汉的未来会更美好，对武汉充满信心，坚定看好武汉的长期发展！

在“胡焕庸线”外买房？别傻了！

这届网友很real，“干啥啥不行，怕死第一名”。

在一二线大城市还没买房，就要看五六七八线城市的房子，想在“胡焕庸线”外买一套房子。

心态是，实在不行了，还可以去那里“避难”，花个小几十万，权当买个保险。

别傻了，这个逻辑上就有问题！

如果实在想去人迹罕至的小地方，完全没必要去买，去租一段时间，是更好的选择，省钱还方便。

而且一定能租到，为什么？

如果租不到，说明去租的人多，这跟你“避开人流”的需求相悖。如果想避开人流，就必须挑人烟稀少的地方，那么这个地方一定能租到房子。

这种需求，本质上跟旅游地产一样。

旅游地产也是，抓住“生活在别处”的客观需求，营造一个“远方”，专门针对想逃离繁华都市的那群人。

每个人都想拥有网红那样的田园生活，明月山群山环抱、溪流环绕、竹林叠影，可能很多人不知道，这些网红常年都生活在大都市里面。

胡焕庸线，线内是尘世，线外是远方。

想要去远方，想在胡焕庸线外买一套房子，这种需求本身就跟房地产发展规律相悖。

人随产业走，旅游地产，就相当于告诉大家，这个地方没有产业。

人是群居动物，有人的地方，才有房地产市场，每年去个一两趟，不会形成社区，房地产也形不成市场。

既然这样，为什么还经常看到，很多人极力推广旅游地产项目，而且似乎还有人买呢？

先看看经济的基本面。

2019年，我国GDP已经达到99万亿，按年平均汇率折算，人均GDP达到10276美元，首次突破1万美元大关。

这意味着，我们从中等收入迈向高收入国家，这是极具标志性的关口。

根据国际经验，比如60年代的美国、70年代的欧洲、80年代的日本，当人均 GDP到达6000美金以上，这个国家就将进入休闲时代。

所以，近十年来国内旅游业发展迅猛，国内旅游收入逐年快速增长，连续10年同比涨幅超过12%。

其次，经过20年的房地产大开发，我国人均居住面积已经达到35-40平米，跟一些发达国家差不多。

还有一个关键数据是，现在户均住宅已经达到1.1套，不少家庭已经有了自住房，还有钱有存款。

现在的趋势是，从“有房住”转为“住得爽”的转变，从“旅游”转为“度假”，再加上一些项目确实漂亮、宜居，不少人就没忍住诱惑。

所以，旅游地产，确实有客观需求。

注意一点，旅游地产只是有钱人的游戏，跟买奢侈品一样，更多是把它当做消费，而非投资。

消费和投资最大的区别是，投资品讲究风险和收益，消费品讲究的是边际效用。

他们买奢侈品，买三亚的房子，就是为了彰显身份，为了取悦自己，而不是靠它升值赚钱。

明白这个道理，问题就简单了。

要不要回农村建个小院，要不要去胡焕庸线外买一套房，要不要买一套旅游地产等等，都可以归结为一个问题：你是有钱人吗？

如果不是，就别傻了，省点钱，走正道！

人均GDP 1万美元后 城市发展规律是什么？

对于普通人来说，什么是正道？投资决策符合规律，不浪费一分钱就是正道！

人均GDP 1万美元，是个非常大的坎儿，很多关键转折都发生在这个阶段。

人均 GDP 突破1万美元后，大都市都会建设“新城”来替代“卧城”，城市空间结构从“单中心”向“多中心”转变。

根据美国经验，在经济发展一定程度，加上税收和贷款优惠，大量城市中产阶级为追求自然生活而迁移到郊区，产生了大量的“卧城”。

但是，这些“卧城”的日常生活很不方便，对通勤交通也造成了很大压力，后来在原有单纯居住功能的基础上，增加了产业、基础设施、社会配套服务设施等等职能。

一转身，这些“卧城”就转型为具有相当独立性的、功能齐全的“新城”。

一个城市的发展规律是，多中心；一个地区发展规律就是，城市群。

城市群建设，成为最近几年，我们政策主推的方向。

1月3日，财经委员会第六次会议提出，要推动成渝地区双城经济圈建设。

全国第五和第八大城市，强强联合，势必成为全国第四大城市群。

更令人激动的是，发改委批复滇中城市群发展规划，建设现代化的生态宜居城市群，成为辐射南亚、东南亚的中心。

未来，我国规划的城市群有19个，现在批复的有10个，有的已经形成规模，有的还在打造。

因此，人均GDP突破1万美元，普通人买房的正道也逐渐清晰：

1、不要去“远方”，当下就瞄准胡焕庸线内，已经形成规模的城市群。

2、选择核心城市，楼盘位置可以偏远一点，但是未来一定有“新城”、“副中心”、“国家级新区”等政策规划。

不是不看好胡焕庸线外的城市群，而是现在他们还需要时间培育，但是房子有生命周期，现在入手不合适。

远方是感情，生活是理性。没钱别冲动，走正道，不浪费钱！