原标题：老龄化、人口迁移、房地产与经济长周期

930年，库茨涅茨在《生产和价格的长期运动》中提出了著名的“库茨涅茨长周期”（15-25年），对19世纪美国大移民时代人口性因素导致的经济周期性波动进行了详细阐述。库茨涅茨认为，人口增长会催生一波又一波“人口敏感型投资”，这类投资与其他投资的生产率差异会影响总供给的扩张速度，从而引发经济的周期性波动。

与人口因素对经济影响相关的另一大学科是地理经济学。2008年诺贝尔经济学奖得主Krugman(1991)建立了一个包含规模经济和垄断竞争因素的两区域迪克希特－斯蒂格利茨一般均衡模型，研究了区位生产模式和增长的相互关系，将区位选择理论的典型特征模型化，建立了新经济地理学的基本框架。Fujita et al.建立了一个层级理论模型，指出市场规模越大，发展水平越高的地区（即层级越高的城市）对人口的吸引力越大，从而引发人口在城乡之间迁移。Hanson把土地价格作为离心力，研究美国地区之间市场潜力与工资结构的交互作用。城市层级体系模型，是研究人口迁移和房地产变化的理论基础。

构建了包含人口老龄化、人口迁移、房地产价格变动和金融杠杆率约束的中国“长周期”可计算一般均衡模型。在比较分析了日本1980-2013年以及中国2000-2013年的关系后 ，以日本1980-2020年分城市层级的面板数据回归出模型有关的参数，参考中国数据进行校准，并根据中国2015-2050年经济周期、城镇化和房地产价格的中长期影响。同时，还将金融杠杆和理性预期因素引入模型，探讨了杠杆率与经济增长、人口政策的相互作用关系，将人口性长周期和金融性中周期统一在同一模型内。在模型的基准情形之外，还对出生率、人口迁移率、杠杆率的不同情况进行了模拟。得出结论如下：

由于人口老龄化的影响，无论是哪一种情况，中国的经济增速在2021-2025年可能都会出现台阶式下行。这一过程可能会触发普遍的房地产价格下跌，以及人口回流农村的逆城市化。模拟分析表明，为实现经济长期可持续增长，必须注重“关键三率”：

（1）总和生育率，采取措施提高总和生育率，在短期内和长期都可以有效提振经济，总和生育率每提高0.1个百分点，2016-2050年将平均提高经济增速0.035个百分点，2016-2100年将平均提高经济增速0.13个百分点。

（2）人口迁移率，提高人口迁移的便利性有助于经济在升级中保持增长，如果执行限制一线城市流入政策，将人口流入比率控制在1%以下，将导致2021-2050年全国经济增速平均降低0,25个百分点。

（3）金融杠杆率，在确定中期杠杆率上线的基础上，短期内灵活运用金融杠杆工具，有利于促进经济稳定增长。杠杆率增幅的波动将导致经济效率损失、降低经济增速。只要风险可控，不宜过度压制杠杆率的上升。经济运行的结果有多个均衡，如果为了控制杠杆率而放弃2016-2020年年均增长6.5%的目标，模型优化最优解的结果将导致2021-2025年、2031-2031年两个“失去的五年”，而且2021年房价跌幅巨大，经济难以承受。

中国正步入老龄化社会。但和日本和德国等其他老龄化社会不同，中国在收入还相对低的时候就开始老龄化了。中国能采取的第一项措施的延迟退休。目前的退休年龄是上世纪50年代初设定的，允许蓝领女性劳动者在50岁时退休，蓝领男性劳动者在55岁退休。这意味着大多数女性可以领取30年的养老金，比他们工作的年龄还长。第二项措施是继续提高年轻人的教育水平。目前，只有不到40%的年轻人上大学。第三措施是加强研究和开发。日本和韩国在人均收入达到当今中国的水平后成为了世界技术领袖。因此，尽管老龄化正在损害中国的增长，但是接下来的10到15年，教育程度和技术能力的提升，以及退休年龄的政策调整，将平衡老龄化带来的影响。