[摘要] 编者按：2019年的中国房地产市场在喧嚣声中落下帷幕，商品房销售创新高、千亿军团进一步扩容、各地人才政策层出不穷、"大鱼吃小鱼"的并购频频上演……告别2019年，迈入2020年，房地产行业将呈现怎样的新气象？

文/时代财经 谢斯临

2019年，对于整个房地产行业而言，必定是感触非常复杂的一年。

一方面，商品房销售再创历史新高，市场有望突破16万亿元；千亿房企增加至34家，龙头房企的规模之争也正式进入6000亿时代，虽然增速正在放缓，但行业似乎还远未到达自己的天花板。

另一方面，随着银保监会颁布了“23号文”，去年下半年国家针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳，“缺钱”一下成为行业主旋律；“稳”字当头，各类调控政策的收紧全面扼住了房企的生存命脉，因城市施策得到进一步贯彻，房企们不得不面对去化缓慢、回款艰难的处境。

在此情况下，一些房企未能很好地控制经营现金流的管理，未能提早做好“过冬”的准备，在激烈的规模军备竞赛之中败下阵来，不得不清点资产委身他人。如世茂并购福晟、阳光城收购协信等都是佐证。

行业在冰火两重天之间，整合不断加速。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，2019年嘈杂喧闹的声音背后，虽然市场面临着融资难、监管严、生存难、增速放缓等诸多问题，但2020年并不会成为中国房地产市场从增量市场向存量市场变化的临界点，市场并没有消失，未来潜力还很大。

“由于中国城镇化远没有结束，都市圈还在形成之中，因此中国房地产市场仍然规模巨大，机会颇多。”公开资料显示，目前中国城镇化率是59%，实际户籍人口城镇化率只有43%，相对于欧美国家普遍高达70%以上的城镇化水平，中国还存在着巨大的市场有待开发。

但市场并非没有出现变化。随着房地产行业发展持续深入，目前的房地产市场已经进入买方市场，过往那种野蛮粗放的传统开发模式已不在适用，消费者对产品各方面要求变得非常挑剔。市场开始从增量市场向存量市场转移，一线城市及强二线城市的增量越来越少，以往高周转推动企业规模快速突进的方式难以持续。同时还伴随着“大鱼吃大鱼”的并购频频发生，行业集中度进一步上升的现象。

在此情况之下，吴建斌认为，2020年房企应该放缓规模增长速度，谨慎行事；苦练管理内功，推行精细化管理；强调现金流管理，使经营性现金流为正，保持有弹性的财务状况。只有这样，企业才能在变幻莫测的行业变局之中走的更远。

以下是时代财经对阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌的采访实录：

时代财经：您觉得用哪几个词可以概括2019年的房地产市场？

吴建斌：融资难，监管严，增速放缓，中小房企生存难。

时代财经：在您看来，2020年整体市场走势会是怎样的？随着因城、因区、因时施策的调控逻辑进一步提出和落实，今年房地产市场会有一些什么样的变化？

吴建斌：如果因城、因区、因时政策能实实在在地落实，一切从实际出发，相信房地产市场会逐渐摆脱强政策市，而逐渐根据市场需求变化做出正确的选择。

房地产依然是国民经济最为重要的产业，也是实体经济，相信是中国经济的压舱石，对明年稳定经济增长会发挥巨大作用。

时代财经：房地产行业已经不再只是“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”的现象已经开始发生，您觉得2020年房企之间的格局会有什么变化？是否会出现大规模兼并的现象呢？

吴建斌：由于一些房企未能很好控制好经营现金流的管理，未能提早做好“过冬”的充分准备，从2019年下半年以来，很多房企的日子难过。相信2020年会继续难过。为此，房企之间大规模并购案子会大概率地继续发生。

事实上，企业兼并不可怕，这正是行业走向成熟的表现。

时代财经：此前不少房企将自己的业绩冲刺节点定格在2020年，不过伴随着去年下半年融资缩紧、增速下降等问题，您觉得2020年是否还是规模大幅增长的好时机？曾经有人将2020年比作房地产行业从量变到质变的“临界点”，您觉得此后还有没有规模快速扩张的机会？

吴建斌：面对2020年，我认为房企大比率增长（譬如20%以上）是不可能的。因为2019年很多房企由于融资难、销售难，或者对前景迷茫，也就未能很好的补充土地储备，基于此，面粉不足。

对于有人把2020年比作从量变到质变的“临界点”，我不认同。长期而言，由于中国城镇化远没有结束，都市圈还在形成之中，因此中国房地产市场仍然规模巨大，机会颇多。相信2020年只是又一个难受的年份，但不是临界点。中国房地产市场从增量市场向存量市场变化，一定不是2020年，起码是在10年之后吧。

时代财经：2019年房地产行业面临融资缩紧、行情低迷、市场集中度不断提升等一系列问题，面对这样的变化，您觉得2020年房企应该作出怎么样的改变以适应全新的环境？

吴建斌：2019年房地产市场的确很难，但是，家家难。大房企有大房企的难处，中小房企也有中小房企的困难。也的确，由于政策的变化，造成行业的集中度进一步提高。

2020年，无论大房企还是中小房企，建议不要太多的追求规模成长，而是要保持适度增长就可以了，譬如5—10%。同时，要苦练管理内功，推行精细化管理，向大运营管理要效益。与此同时，坚持实现经营现金流，保持有弹性的财务状况。如果市场稳中向好，可适度加速发展。