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南都讯 记者陈蓉“目前棚户区改造政策面临的核心问题，在于项目难以实现盈亏平衡，导致持续性不足。”1月8日，深圳市六届人大八次会议分组讨论举行。华润置地副总裁孔小凯聚焦棚改盈亏平衡难的核心问题，建议通过降低棚户区改造地价成本、打通项目投资回流渠道、提高土地集约利用率、协调城市更新+土地整备+棚户区改造等存量土地开发模式的关系等实现项目经济自平衡，激发市场企业参与积极性，以推动棚户区改造项目发展。

孔小凯。

困境：棚改落地项目寥寥无几

根据《深圳市土地利用总体规划》，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，而2017年底全市现状建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。

孔小凯认为，随着深圳城市发展，新增土地日益紧缺，从土地存量挖掘空间增量是必然选择。同时，人口的快速流入也导致住房供需矛盾和供房压力日益突出，棚户区改造不仅是挖掘增量空间的重要方式，还承载了筹措人才及保障性住房的任务。

然而，落地实施方面，棚改项目存在开发结构单一、土地成本过高两大问题，也因此面临难以为继的状况。孔小凯列举了一组数据来论证这个观点：深圳市符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，但截止目前，全市成功实施的项目仅福田华富村、宝安38/39区、南山高新公寓、罗湖景福花园等几个。对此，他提出了四大建议。

建议一：

允许适量的其他类经营性功能建设

针对目前棚改开发建设用地仅用于建设回迁房、人才房等产出业态单一的状况，孔小凯建议，由市住房和建设局进一步完善相关政策，从统筹规划和项目经济自平衡角度考虑结合项目所在片区需求及项目本身特点，允许适量的其他类经营性功能建设用地，如商业、办公、公寓等，鼓励规模化开发，形成区域统筹规划、分步推进实施的开发模式。

建议二：

修订棚改项目增量商业和可销售住宅的地价修正系数

针对棚改土地成本过高的状况，孔小凯建议由市规划和自然资源局主导，修订有关棚改项目增量商业部分及增量可销售住宅的地价修正系数，使其与城市更新地价测算规则趋同或更低。

建议三：

棚改项目地价收入全额返还各区

同时，他还建议由市财政局落实棚改项目地价收入全额返还各区，用于支持棚户区改造项目实施。

建议四：

引进企业参与投资棚改项目 出台人才房回购或市场销售政策

孔小凯还指出，目前，棚户区改造项目投资额度较大，且投资来源主要依赖财政投资和专项债，投资回收渠道较窄，仅靠低价保障性出租收入，难以短时间回收成本，估算静态资本金回收期长达30年以上。他建议，由市住房和建设局研究并建立政企合作平台，引进市场企业参与投资棚户区改造项目，并出台人才房回购或市场销售政策。

对于人才房部分，将增量的一定比例由实施主体向政府指定的人才库销售以打通投入资金回流渠道，实现项目经济自平衡，具体销售比例及价格与项目开发人才房的总投资成本挂钩（总投资成本构成包括地价、建安、利息、税费、还迁成本所有开发成本类目）；在不销售人才房的情况下，建议在人才房的总投资成本上浮一定比例回购；对于商业等部分，允许实施主体持有运营及出售，运营收益及出售定价遵循市场化机制确定。

编辑：戴越