原创楼市火爆!危险时刻最后一战必须抗住否则一溃千里!

时间:2020-01-09 15:50:10   热度:37.1℃   作者:网络

原标题:楼市火爆!危险时刻 最后一战必须抗住 否则一溃千里!

文/时晨晨

楼市又火爆起来了!

售楼处人山人海,附近停车场爆满,购房者躁动,又开始抢房了!

2019年末,两天时间,深圳4个楼盘开售,有两个“日光”,其中绿地一个项目30秒清盘。

2020年首周,上海6个楼盘“日光”,1000万的顶复眨眼就没了,跟买白菜一样。

就连冷清的北京楼市也开始企稳,2019年12月二手房网签超1.4万套,环比涨幅达15%,连续两个月上涨,仅次于小阳春的3月和4月,创2019年第三高!

广州一直坚挺,整个2019年成交79737套一手住宅,四个一线城市中,排名第一。

广州坚挺,北京回暖,深圳火爆,上海狂热,没有房子的普通老百姓,又慌了!

我们到了最关键时刻,最后一战必须抗住,否则一溃千里,前功尽弃!

天时地利人和 楼市反弹预期形成!

2019年,房地产调控已经持续了4年,楼市宏观调控一直以收紧为主。

比如,住建部按月度和季度对房地产市场进行评估、预警,各个大会都一直强调房住不炒等等。

(来源:易居中国)

11月份,政策转向,央行宣布下调5年期LPR,房地产利率松绑,同时深圳调高豪宅标准,率先放松楼市政策!

政策放松,基建也发力,要求各地方赶紧搞钱,搞项目,弄得水泥严重短缺,鸡飞狗跳。

最近央行、财政部、发改委等10余个部委也发布了“开年第一会”全文,各条阵线都在部署接下来一年的工作。

提取关键词,就是“稳”字当头,基建是重中之重。

从去年四季度,我们货币政策也出现微调,删除“把好货币供给总闸门”,确保“货币政策要灵活适度”,宏观流动性大幅改善,房企最困难的日子过去了。

这有什么影响呢?房企又开始激进拿地了!

2019年,楼市调控这么严,全国50大城市土地市场总量还居高不下,合计卖了4.41万亿的土地,同比上涨接近20%,刷新历史记录!

2020年,宏观政策放松,已经成为大趋势,各大房企也摩拳擦掌,想搞个大的。

这意味着,房企拿地会更激进,一线城市气势汹汹!

房价反弹,从最热的深圳开始;土地反弹,从最冷的北京开始!

北京开年第一锤,就敲出来70.5亿元的总成交价,溢价率一个25.93%,一个17.74%,较2019年均值翻了一两倍,地方和房企喜大普奔。

按照土地成交价和以往规律,石景山这块地上的房价,可能会涨到8万元左右,远高于当前6.5万的均价。

战略新兴产业还没成气候,房地产还是国民经济的支柱,关键时刻他们拉的还是房地产。

2019年底,中国的宏观经济就已经企稳,各项指标开始回升,以目前释放的刺激政策推断,2020年宏观经济也会好转。

房地产拉动宏观经济,但是也别忘了,宏观经济也拉动房地产!

很多学术论文定量分析已经证明,房价与GDP之间存在双向因果关系,二者相互反馈和影响:

房价上涨,居民会觉得自己的财富增值了,觉得前途一片光明,于是会加大消费和投资,这反过来会影响经济增长;

宏观经济好转,M2高增长,居民收入增加、通胀上升等等,出于各种原因,又没有其他投资渠道,居民也会多买房,推升房价。

再具体一点,原来房价2万,现在周边大搞基建,通个地铁,修个机场,交通便利很多,房价不得涨到2.5万?

宏观经济跟房价不分家,别以为搞基建,房价就不动了。

过去20年,房价大涨,最大的基本面就是,宏观经济一直高速增长,各项宏观指标翻了好多倍,很多领域都排名全球第一!

当下的理想策略是什么?以时间换空间,把房价“打实”了!

意思就是,暂时先按住房价,不让房价上涨,经济得继续高增长一波,让大家的收入和房价的关系,回归到一个正常合理水平。

现在的问题是,这个策略可能要玩儿不转了:宏观经济是好转了,房价可能会涨得更凶!

土地市场火热,楼市也火热,房价有失控风险,必须警惕!

最后一战必须抗住 否则功亏一篑!

2019年,虽然土地成交很猛,房地产成交量扩大,但是房价总体上还是相当稳定的。

去年全国有超过170多个城市发布政策,继续疯狂抢人,政策文件比2018年增加了40%。

即便如此,去年房价总体上也按住了。

新房价格是全面控制住了,除了深圳等极个别城市,二手房价格也都小幅下跌。房子不像过去那么好卖了,去化率下降,回款也放慢。

跟以前最大的不同是,房地产打破了稳赚不赔的财富效应,很多人买房开始亏钱了!

对24个典型城市热销的300个项目分析,易居中国发现,过去三年,赚钱的项目只有一半,37%的项目是亏钱的!

总之,一切都在可控范围之内!

为此,我们付出多少代价呢?

中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年,全国各地合计出台的调控政策次数达620次,刷新历史纪录,同比2018年的450次上涨了38%。

(来源:中原地产研究中心)

2017年,大家觉得这轮楼市调控太严了;2018年,大家觉得这轮楼市调控喘不过气了,应该到头了吧。

万万没想到,2019年,调控更猛了,各地焦头烂额,比2018年的调控政策还多了近四成!

楼市调控成果,来的太不容易了,一定得守住!

2020年刚开始,楼市就开始火爆,一线城市已经点燃,几个月后可能会蔓延到全国,仿佛又回到了2016年。

无论是专业机构,还是普通民众,无论是预计2020年小阳春,还是下半年抄底,几乎没有人会认为2020年房价会跌的。

从宏观经济的角度、房企的角度、有房既得利益者角度看,最困难的时候确实过去了,他们也确实很开心。

但是,这才是最危险的时刻!

先看一个现象。

过去几年,我们楼市调控的目标就是,不让房价上涨,有些地方规定房价波动不超过10%,或者房价不能超过2017年最高值。

导致的结果就是,楼市调控,松松紧紧,一段时间“房住不炒”为主线,一段时间“一城一策”为主线。

楼市因此也形成了鲜明小周期特征,2017年、2018年、2019年都出现了楼市小阳春,2月份-4月份楼市就明显回暖。

(来源:社科院)

熟知周期理论的人都知道,没有完美的周期,未来不可能一板一眼重复过去。

最担心的是,出现长鞭效应,让我们过分的低估周期回升和回落风险。

什么意思呢?

跟人甩鞭子一样,离手最近的鞭子波动较小,离手越远的地方鞭子波动较大。

在经济领域就是,刚开始的时候,周期波动还很小,但是时间越久,周期波动就越大,跟WiFi信号似的!

这个危害特别大,因为它意味着波动越来越大,最后一定失控,只是时间问题。

当下楼市小周期,已经出现了这个苗头,一定得采取措施,打破这个规律!

现在楼市火爆,更危险的是什么?预期!

一致预期非常可怕。还记得2015年股市吗?说慢牛,只要预期一致,一定是疯牛,最后“非理性下跌”。

涨的时候管不住,跌的时候也管不住,楼市的道理也一样。

楼市上涨的时候,往下调控,结果房价还是上涨,还可以推卸责任,说能力不足等等。

但是,楼市下跌的时候,你一调控,房价暴涨了,这可问题大了,这就是态度的问题,将极大改变社会预期。

从2016年开始,我们这轮调控的决心有多大?房住不炒,各顶级文件不断重复,各领导人不断重复,各官媒不断宣传。

总之,调控的决心史无前例。

从2016年开始,我们这轮调控持续了多长时间?4年多了,也已经创造历史。

从2016年开始,我们这轮调控动用了多少政策?数不清了,反正也是史无前例。

看看现在大家对楼市的预期:央行四季度城镇储户报告显示,对下季度房价,26.5%的居民预期“上涨”,51.5%的居民预期“基本不变”,11.1%的居民预期“下降”,10.9%的居民“看不准”。

如果2020年控制不住房价会发生什么?

所有人都会想,2016年这轮调控,那么严厉,那么多史无前例,连着都没控制住房价,那么中国房价永远不会跌了。

这会加固所有人的预期,“搞其他干啥,还是炒房赚钱,还是投机赚钱”的观念将彻底深入人心,打上烙印,永远不会磨灭!

原先11%看不准的居民也会立即倒戈,变为看好房价,原本51%认为房价不变的居民,也会倒戈看好房价。最后接近90%的居民会认为房价上涨!

过去我们所有的努力,全部功亏一篑,所有调控成果,全部付诸东流。

这一次楼市调控失败了,其他任何事情都不要想了!

一致预期形成,一线楼市火爆,最危险的时刻才刚刚开始,我们忧心忡忡!

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