降准来了，降息还会远吗？我的住房贷款都已经开始还贷了，如果降息了，房贷会减少吗？”

要想知道房贷是否会减少，我们需要先了解商业银行贷款利率的两个关键性因素：一是基准利率；二是浮动比例。基准利率是由中央银行规定，各商业银行可以根据自己行内的经营情况，自行决定在基准利率基础上的浮动比例，以此作为自家银行的存款利率和贷款利率。

所以住房贷款已经贷下来了并且开始还贷后，如果银行贷款利率降了，房贷会不会随之减少，取决于这个贷款利率的降低是基准利率下降，还是浮动比例的下降。

一、如果基准利率下降，那么你的贷款利息会相应的下降。

我们在商业银行签订的按揭贷款合同利率规定均为：借款年利率为基准利率上浮/下调多少百分比。所以如果基准利率有变动，那么你的贷款利率也会跟着变化。央行每一次降息,借款人的月供就要有相应的减少;反之,则会有相应的增加。

举例:如果办理房贷时，基准是4.9%，利率上浮15%，那么你的实际利率就是4.9%*（1+15%）=5.635%。到第二年，银行的基准利率下调到了4.8%，那么你的房贷也会跟着调整，那就是基准4.8%，上浮15%，上浮部分是不会调整的，你的实际利率是4.8%*（1+15%）=5.52%。

二、如果是浮动比例的下降，那么对于你的贷款利息不会造成任何的影响。

我们办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或者下浮，一旦合同签订了，那么浮动比例就是固定的了。只要央行基准利率没有调整，不管银行房贷利率怎么调，购房者的房贷利率是不会变的。贷款合同中的浮动比例是也是由各家商业银行自身决定的，所以不同地区，不同银行，不同的贷款者浮动比例会略有出入。

比如你的房贷利率为5.88%，那么你的房贷利率就是商业银行基于基准利率4.9%（五年期以上贷款基准利率）上浮20%的利率（5.88%/4.9%-1=20%）。这20%的上浮比例是永远保持不变的，不会跟随商业银行利率调整而调整，也不会随央行基准利率的调整而调整。假设央行今年降息，五年期以上贷款基准利率降至4.8%，明年你的贷款利率将会是4.8%*（1+20%）=5.76%，即20%的上浮比例不会随央行基准利率变化而变化。所以，房贷特别要注意的是上浮比例，而不是具体的贷款利率。

如果你的上浮比例高于别人20%，那么你就将比别人多支付20%的利息，不管任何时候都是一样。比如2012年A房贷利率为6.8%，那么到如今他只需支付4.9%的贷款利率，因为当年的五年期以上贷款基准利率就为6.8%。而如果你当下贷款利率为5.88%，上浮了20%，看起来比当年A的6.8%低，但实际却高出20%。因为当基准利率涨回6.8%时，A房贷利率为6.8%，而你贷款利率将是6.8%*（1+20%）=8.16%。

那么银行利率调整后，房贷利率调整时间有哪几种呢？

一：银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率。例如央行的基准利率调整时间是2019年10月10号，那么你的房贷的调整时间是在2020年一月一号。

二：满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率。例如你的房贷是2017年7月10号签订的房贷合同，央行在2019年9月调整利率，那么银行会在2020年7月还款日时调整你的最新利率。

三：双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。例如央行的基准利率调整时间是2019年10月10号，那么你的房贷的调整时间是在2019年11月10号。

每个银行的房贷利率调整情况不同，大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中，公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过央行基准利率如何调整，对于房贷利息的影响，只会对于未还部分的利息的结算有变化，对于已还部分则不受影响。

已经归还的部分本金如何计算剩余的本金和利息呢？

实际上银行计算利息是非常简单的，不管是等额本金还是等额本息，它是按月计提本金和利息，不存在复利和重复计算本金。

假设贷款100万，利率为5%，每月固定归还本金1万（等额本金），那么第一个月还款金额=1万+100万*5%/12=14166.66元，第二个月还款金额=1万+99万*5%/12=14125元，以此类推。

等额本息也一样，它的计算只是比较复杂罢了，但每个月还款金额依旧是：还款金额=还款本金+剩余本金*5%/12。也因此，提前还款并不存在被重复计息，或先还息后还本的说法。而如果基准利率变化，那么贷款利率随其变化，在公式中只是用新的贷款利率代替5%罢了。

综上所述，银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会跟着下调，取决于是基准利率下调还是浮动比例下调，基准利率下调你的利息会跟着下调，浮动比例下调，你的利息不变。