北京时间10月31日凌晨——

美联储再次宣布降息25个基点，下调联邦基金利率区间至1.50%-1.75%。

这是美联储年内第三次降息，多国央行跟进，但国内还没动静。

美联储降息之后，马上有科威特央行、阿联酋央行、巴林央行、沙特央行、巴西央行、香港金管局等六家央行采取降息行动。

央行看起来非常冷静，始终没有跟进，但如果美联储持续降息，人民币升值压力增大，出口肯定受直接影响。人民币降息的概率，也在持续增加。

我们就来聊聊，假如人民币跟进降息——

1、 对买房收益率有什么影响？

2、 房价会涨多少？

一、买房收益率

我们以一套1000万的房子为例，首付350万，税费50万，贷款650万，房租15万。

贷款利率为4.65%，如果降低25个基点到4.40%，对买房收益率有什么影响？

贷款利率，直接影响到每年的利息支出。

贷款650万，利率4.65%，利息支出30.225万。

贷款650万，利率4.40%，利息支出28.6万。

每年差额1.625万，每月节省1354元，每天45元。

相当于午饭一顿日本料理，国家帮买单。

我们沿用前一篇的计算方法【

房产投资回报率，如何精算

】

在房价5%、10%、15%不同涨幅下，分别测算买房收益率变化：

利息降低部分，全都是收益。

首房首贷情况下，利率每降低25个基点，年化收益率增加0.4%，且是线性增加。

贷650万，利率降低也就能省下饭钱，不能对降息期待过高。

二、房价涨多少

我们都知道，利率降低，对房价是有正面作用的。

如果一旦降息，房价能涨多少呢？

按照30年等额本息，4.65%的房贷利率，贷款100万每月要还的按揭是5156元。

我们用房贷计算器，可以算出，同样负担5156元——

如果房贷利率降低到4.40%，则贷款金额对应约为103万元。

如果房贷利率降低至4.15%，则贷款金额对应约为106万元。

按照首套房贷6.5成计算，利率每降低25个基点，房价对应上涨2%。

考虑到贷款成数在3成到6.5成之间，房价实际涨幅约为1-2%之间。

三、4000顿午饭

美联储降息之后，我们预计11月中国央行也会有所动作，具体方式就是通过MLF或LPR来进行降息。

中国央行的降息也将传导到房贷利率，并最终影响到房价。

1000万房子，1%-2%，就是10-20万。

约等于2000-4000顿午饭，一次性支付。

每天省一顿饭，不觉得；一次性支付4000顿饭钱，突然很心痛。

这到底是为什么呢？

一顿饭中，藏着房价何时上涨的秘密。