共有产权房作为房地产的新生事物，从一诞生到成长，就是在争议中摇摆运营。

北京共有产权房从刚开始的万人摇号，到后来的八成弃选，最终演变成理性对待。

理性对待的不仅仅是专家学者，也包括政策制定者，当然更主要的就是买房人这些参与者。

在理性对待中，上周开盘的位于通州区台湖的恒泰家园结束选房，4天里1072套房源全部售罄，同样位于石景山区古城的金裕雅苑（备案名：瑞锦苑）也迅速售罄，让不少“唱衰”共有产权房的媒体和投资者大跌眼镜。

唱衰的原因就是弃选率高，弃选率就是放弃选房跟报名摇号的比例。而弃选率的起起伏伏恰恰就是市场从疯狂到恐惧最终到理性的过程。报名摇号的数量就是疯狂的热度，放弃选房的数量就是恐惧的冷度，弃选率就是理性对待的结果。

通州台湖的恒泰家园一共1072套房源，四千组报名，最终全部售罄，既没有数万人摇号的疯狂，也没有八成弃权的恐惧，基本上报名的人就是理性参加的选房人。

疯狂，是因为把共有产权房当做了投资品为了获得未来的的溢价，也就是看中的投资价值；恐惧，是因为发现未来转让有高门槛溢价很难兑现；于是剩下的选房人就是那些看中居住属性而忽视投资属性的人。

前面的文章，我反复阐述了房子的价值就是居住价值跟投资价值的总和，居住价值就是未来自己居住节省的租金或者出租给别人租金的总和，投资价值就是未来转让或者拆迁获得的溢价。也就是说，居住价值只要自己住在房子里面或者出租给别人，那么就收获了居住价值，而房子未来转让或者拆迁升值了才有投资价值。

用共有产权的案例来讲，比如一套共有产权的房子总价二百万，房主和政府各持有50%股份，获得了七十年的产权。那么这套房子如果每年租金平均五万(用未来平均租金计算)，那么理论上讲七十年的租金总额是350万，但因为是一次性的趸交，所以可以获得折扣，这个折扣是四折左右(至于为什么是四折，我们可以后面给大家分析，因为保险公司就是这么计算的保费)，那么当前的居住价值就是140万，那么投资价值就是60万。

如果未来房价上涨，五年后房主减去政府持有的股权，自己获得240万，那么减去二十万的居住价值(25年乘以每年租金5万)，加上五年租金25万，那么房主实际获利40万(240万-200万－5万+5万)。也就是投资价值是本金60万，投资溢价是40万。

也正是因为看到只花60万，五年的预期溢价是40万，所以才有了万人摇号的盛况。也正是因为看到这溢价40万在转让时是有限制的(比如只能面向特定人群，相当限购令)，所以才有了高高的弃选率。

看到这里，很多人看明白了，原来共有产权房跟我前面提出的使用权跟所有权的分离是完全一样的道理。只是共有产权房的产权由购房人跟政府各持有一半，还没有完全分离。

共有产权房由于业主只有一半的产权，但是获得了全部的使用权，比如出租收益全部归房主，而政府没有收益，这就是这类房产属于政策保障范畴的原因，只是未来转让时的溢价政府可以拿到一半，相当政府把使用权的收益全部补贴给了购房者，这也就是共有产权房为什么要封闭操作的原因，就像廉租房和公租房的房租远远低于市场价格所以需要封闭操作，而正在建设的集体建设用地的租赁住房就是没有门槛的公开操作，就是因为租金是没有政策补贴的，因为政策补贴只能给特定人员而不是普惠对象。

所以，很多人说如果50％产权房的共有产权房总价是200万，那么对应的市场价格应该是400万，这个说法即是 对的，也是错的。因为如果购房人把房子出租给非特定租户获得了市场租金收益，那么这其实就是套利空间。所以我们看到公租房和廉租房是严禁出租的，就是因为政策补贴的对象只有居住的权利，而不是变现的权利。

后面，我给大家继续解析这种共有产权房跟我们提出来的使用权所有权分离房产的区别，欢迎大家继续关注我们。

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