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近几天房地产头部公司陆陆续续披露了10月份业绩报告，有个比较特别的现象，万科（000002-CN;02202-HK）的每平米销售单价在上涨，但销售金额在下滑，其他的房地产公司，普遍呈现出每平米销售单价下滑，但是销售金额大涨，这中间有什么原因呢？

去年高基数加万科保价所致？

10月份单月万科实现合同销售面积271.3万平方米，合同销售金额为433.8亿元，销售单价约每平米约15989.7元，2018年10月万科实现合同销售面积341.3万平方米，合同销售金额为540.7亿元，销售单价每平米约15842.4元。

2018年前10个月万科实现销售面积3243.4万平方米，合同销售金额为4856.2亿元，销售单价每平米约14972.6元，2019年前10个月实现销售面积3332.9万平方米，合同金额为5189.9亿元，销售单价每平米约15571.7元。

从上面这组数据看，2019年10月单月万科销售数据比较差劲，销售金额单月同比下滑19.8%，销售面积同比下滑20.5%，下降幅度都比较大，但是单月销售单价同比是上涨的，比较坚挺。前十个月万科销售金额保持6.87%增速，每平米销售单价增长4%，继续保持量价提升的状态。

万科单月销售金额为什么下滑？其中原因之一是去年10月万科单月销售基数比较高，另外，如果我们看看其他几家在香港上市的大型房地产公司，就可以看到端倪，万科的净负债率非常低，且财务费用化比例也较高，偿贷压力比较小，而其他房地产公司负债非常高，每年承担巨额的财务支出，这使他们不得不在行业调整期来临之前，大批降价销售，加快周转，减轻自己的偿债压力。

万科未来两三年双业绩双位数增长靠什么保证？

房地产公司的业绩有一个特点就是，销售在前、结算在后，什么意思呢？就是今年你看到万科披露的营收和净利润，实际是万科2017年左右经营的结果。

举个例子来讲，万科今年卖给你房子，虽然收到钱了，但是不能确认收入，必须交房之后才可以确认收入，所以，房地产公司的业绩一般是可以提前预估的。2018年、2019年万科的销售业绩关系到公司未来两年的业绩表现。

2018年万科销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；已销售未结算金额5307.1亿元，同比增长28.1%，到了2019年半年报已销售未结算金额已经高达6215.5亿元，较上一年同期增长17.1%；2019年前10个月销售金额为5189.9亿元，同比增长6.87%，这组数据基本已经保证了万科未来两年的营业收入，还可以保持两位数增长。

净利润呢？影响地产公司净利润数据最关键的就是拿地成本，看看2017年、2018年那些业绩爆表的房地产公司，基本清一色都是毛利率大幅提升，其主要原因还是2015年、2016年在行业低谷期，低价格大手笔拿地所致，所以，近两年毛利率提升加上放量，其结果就是业绩爆表。

万科的拿地数据，2017年每平米为7980元,2018年每平米为5427元，2019年上半年每平米为6900元，2019年前10个月拿地成本每平为米为5813元，预计2019年全年万科的拿地成本不会比2018年高出多少。

万科的销售单价，2017年每平米为14738.5元，2018年每平米为15032.1元，2019年前十个月每平米为15571.7元，逐年增长。

从这组数据我们可以大致判断出，只要未来两三年房地产行业不崩盘，万科的毛利率提升是大概率事件，因为这两年万科拿地成本较低，且销售单价在增长，加上销售收入的增长，未来两三年，万科业绩保持两位数增长，还是有很强的确定性。

作者：郑鹏超

编辑：李雨谦