来源 l 投资家网（ID：touzijias）

作者 l 非晚

“我们只投熟悉的行业，通过地产为其赋能。”鸿坤亿润投资合伙人王焕在10月23日由投中举办的“资本专业主义·第13届中国投资年会有限合伙人峰会”上接受投资家网采访时表示。

面对当下的市场环境及现状，结合鸿坤亿润投资在大居住领域多年的投资优势和分析观察，他认为，“虽然整个股权投资市场身处寒冬，并不代表可投资的机会就少了，与地产有关的行业仍存在巨大机遇。但从客观角度说，投资人选择项目时会更加谨慎。宁可错过，也不投错。”

鸿坤亿润投资合伙人王焕

盘活存量地产，打通上下游产业链

依托母公司地产巨头鸿坤集团的资源优势，鸿坤亿润投资自成立伊始就围绕在“地产+PE”展开投资布局，凭借独特的打法，投出了包括优客工场在内的多个明星项目。

鸿坤集团在地产行业的多年经验赋予鸿坤亿润投资对“地产+PE”投资有着自己的独到理解和认知。鸿坤亿润投资经过调研分析认为，中国的80、90后正成为购房的主流消费群体，特别是在由购房衍生出的多元化业务方面，80、90后更加注重社区文化、社区社群、物业等服务。

而随着地产行业增速放缓，也会引出新消费需求出现。“地产是十几万亿的市场，上下游供应商至少是上万亿的市场，细分领域将会有上千亿估值的项目出现。”王焕表示。

近年来，随着北京、上海等一线城市人口愈发密集，二手房的市场交易量超过一手房交易量，但一、二线城市房子的空置率也高达25%，很多楼盘面临卖不出去、招租不出去的问题。针对城市里面大量房子使用率低的问题，王焕说，鸿坤亿润投资看好存量资产运营行业的发展。

比如长租公寓的发展，它可以有效解决空置率的问题，但在王焕看来，长租公寓整个市场的发展还比较粗犷，运营管理还有不合理的地方。

市场上大部分长租公寓的盈利都是在等房产的租金上涨，比如签约五年，五年之内房租每年上涨5%，后面几年赚钱，持有这个资产可能会增值。即他们赚的不是租金，是资产溢价、增值的钱。

但这个逻辑背后要有很强的运营能力支撑，重要的是，这和房子的地理位置、提供的服务相关，这完全是一个非标的产品。王焕说，“比如你租了一栋楼，或者是一些分散式公寓，要保证它能租出去，间夜出租率在90%以上，才能保持单点的盈亏平衡”。

能够有效解决房产空置率低、行业信息不对称、配套服务设施不完善的项目是未来王焕着重留意的。

优客工场是王焕参与投出的一个共享办公室项目，以优客在鸿坤广场店的项目为例，项目位于商场里面的5、6楼，很少有人愿意上去，这对物业持有人来说，有很大的招商需求，优客工场入驻后，出租率达到了100%，非常好的进行了存量资产的运营，与物业持有人达到了双赢。

整个大的环境下，大家都是基于住宅、商场或是商业办公的问题，租和卖是最大的市场。据相关数据，中国去年的零售总值是38万亿，租住市场接近14亿元，超过零售市场1/3。

作为地产开发者，想要为消费者或者企业提供更好的服务，除了解决存量地产外，还需要打通上下游产业链。

上游企业里面有很多的供应商，除了水泥、防水材料等类似规模效应极其明显的企业外，行业里很少出现特别大的企业，其原因主要是地产采购的圈层关系很重，即使在产品、技术上有一定优势，也难以切入B端市场。

所以在王焕看来，在上游供应商领域还有很大的机会，尤其要布局一些有替代性的项目，

“要找到有革命性的、颠覆性的项目，去淘汰原有的产品”，王焕对投资家网记者说。

比如现在很热的装配式建筑和装修，所有的建材、家具、地板都是工厂直接生产，后期装修可以做到标准化施工。但由于它的成本比较高，比普通装修要贵20%-30%，现在市场接受度还不高。但王焕认为，“这肯定是未来的一个趋势”。

“要看到这个机会，去创造这样的类似机会”，王焕说。

地产行业是最接近消费者的一个行业，鸿坤亿润投资有一个很大的优势——信息的先知能力。他们能最快知道消费者的消费倾向，比如教育行业。这对鸿坤亿润投资来说，大大降低了他们投资的风险系数。

教育在中国永远是刚需

同样是调研数据，教育是除了房产租售支出外，消费者最大的支出。近年来，通过互联网面向学生的培训，因其价格相对较低、时间场地相对灵活、辐射范围广等优势，满足了个性化、定制化的需求，受到不少家长和学生的青睐。

鸿坤亿润投资最初从线下教育切入，但发现线上教育的增长非常迅速，投资策略也从线下向线上线下同时发力转变。

在线教育改变了原来线下固有的教学方式，尤其大数据算法、AI机器人的出现，通过学生过往听课的关注度、测试评分等大量的数据分析，能让老师更懂学生，这对整个教学质量和教学效率的提高也极有帮助。

王焕以自己举例，“以前送孩子上辅导班，来回可能要折腾很长时间，但线上教育的发展，孩子可以直接在家里学习，可以减轻孩子的疲劳，让孩子有更多的选择，也大大节省了自己的时间”。

他对投资家网记者说，“在线教育这个赛道一定要把所有学生的底层数据、结构数据化做好，才能真正做到因材施教”。

篮球、足球、舞蹈等项目和在线教育不一样，他一直坚信，这些体育竞技类、专业性较高的项目还是以线下为主。这些项目有很强的专业壁垒，实践和考核方式也不一样。

“我们在线上可能会投一些对线下原有的产业具有较强替代性的项目，线下则会选择线上永远不会替代的，比如舞蹈、体育类的项目”，王焕对投资家网记者说。

其实，无论是在房地产上游供应商领域的投资，还是对下游消费端的投资，市场空间虽大，但发展还是有些浮躁。所以在投资时，王焕更加慎重。他强调说，“第一，我只投我看得懂的项目；第二，在选择投资项目时，我会考虑地产行业能否为它赋能”。

为了降低投资失败率，王焕的做法是对失败的案例不断复盘。对于投资人和投资机构来说，通过复盘，不断迭代自己的投资价值观、投资方法论是很有必要的。