现阶段，买房已成为生活中绕不开、躲不掉的话题，而在谈及买房和房价问题时，人们也普遍形成了一致的看法，楼市火热往往会带来房价上涨，楼市转冷往往会引起房价下行，但是最让人犯迷糊的就是楼市不冷不热，就如同温水煮青蛙，让购房者担心买了怕跌，不买又怕涨，所以常常因此拿不定主意，摸不清方向。对此，笔者认为，要想破解购房者心中的这个难题，万变不离其宗，归根结底还是需要先看清楚当前楼市的真面目。

当前楼市的“真实面目”到底什么样？

从权威数据看，多数城市的房价水平仍呈现涨势，但房价涨幅普遍收窄。根据国家统计局最新发布的9月份70城商品住宅价格变动情况显示，从环比看，新房价格增幅仅0.53%，达到2019年2月以来的最低增速水平，共12座城市下降，53座城市上涨；二手房价格增幅0.3%，与8月份持平，共28座城市下降，40座城市上涨。从同比来看，新房价格方面，只有岳阳这一座城市出现下降，而二手房价格方面，仅北京、福州、郑州、青岛、长沙、广州、海口、安庆、宜昌、湛江10个城市出现下降。不难看出，虽然房价依然比较坚挺，但最能反映真实市场的二手房已不再强势。

从市场预期看，面对市场降温，无论开发商还是购房者都普遍趋于理性和冷静，目前看跌的声音明显高于看涨的声音。由于监管部门不断收紧发债、贷款和信托等融资渠道，目前开发商拿地积极性普遍下降，土地溢价率也不断走低，降价销售和回笼资金成为当前盘活现金流的有效手段。除此之外，随着炒房客普遍离场，刚需自然成为了目前购房的主要力量，但目前刚需整体以观望为主，如果没有高性价比的房源，基本不会轻易出手。

从调控态度看，房住不炒成为社会共识，楼市调控继续深入的可能性很大。根据统计，2018年全年发布调控450次，而到了2019年，仅前9个月就发布415次，平均一天1.5次，密集程度再次刷新纪录，而且超过2018年的次数显然是大概率事件。值得关注的是，今年央行降准释放了9000亿资金，贷款利率也进入LPR时代，降低融资成本的大环境逐渐形成，但唯独房贷利率却不降反升，再叠加房企融资继续收紧，这意味着利用金融杠杆撬动地价和房价的空间大大缩小，国家显然不会再依靠房地产来刺激经济，楼市调控依然还会持续深入。

两个明确信号传来，买房卖房都应该关注

第一，房地产“夜壶论”正在慢慢终结。众所周知，在过去一二十年时间，房地产不仅是国民经济的重要支柱，更占据家庭70%的财富，所以“夜壶论”的观点一度盛行。不过，房地产业的快速发展也对其他行业形成了一定的挤压效应，而且根据中国社科院此前发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告显示，2018年房地产对经济的贡献出现了由正转负。因此，从2016年到2019年，从房住不炒到不把房地产作为短期刺激经济的手段，房地产的角色正在发生转变。对此，经济参考报发表评论称，坚持房住不炒，旨在让房地产回归到正轨，而不将房地产作为短期刺激经济的手段，有着捅破窗户纸般的坦率和决绝，房地产“夜壶论”可以慢慢休矣。无独有偶。人民日报也发表评论称，不管大环境如何，中国都不会靠炒房拉动经济。

第二，房地产长效机制正在加速到来。现阶段的限购、限价、限售等措施，抑制了过热的楼市和房价上涨的势头，但不可否认的是，一定程度上也抑制了住房需求，而这些住房需求是不会消失的，所以一旦房地产调控局部松绑甚至全面退出，潜在的住房需求可能会集中出现，所以房价依然有反弹的可能。因此，笔者认为，限购、限价、限售等行政手段短期没有放松的可能，除了继续稳定楼市以外，还有一个重要作用就是为房地产长效机制的出台创造过渡时间。过去这两三年，国家不断推动以租赁市场、共有产权、房地产税、农村土地入市等为主要内容的房地产长效机制，这既是为了巩固来之不易的调控成果，同时更是为了长期稳定楼市。

其实，面对楼市已经出现的和可能出现的变化，很多房地产大佬早早就嗅到了味道，而且已有所动作。就拿大家最熟悉的李嘉诚来说，从大规模布局到选择离开，早在2013年就开始了抛售房产的过程，今年再次以40亿元的价格卖掉了已经持有8年的大连某项目。对此，在接受采访的时候，他就表示自己不会冒险去赚最后一个铜板。无独有偶。关于房地产大佬潘石屹“卖房”的消息也正在不断出现。据多家权威媒体报道，SOHO中国正在对外出售核心资产，这8个位于北京、上海的项目总估值在500亿元-600亿元。对此，业内人士认为，继李嘉诚之后，SOHO中国在国内的核心资产将几近清空。那么，面对李嘉诚、潘石屹的“卖房”行为，购房者应该如何选择？

楼市氛围发生变化，“卖房”还是“买房”已经渐渐清晰

针对多套房群体而言，房价不涨或者微涨，持有房产的产生的成本或将大于所能带来的回报率，如果再叠加房地产税的出台，持有过多房产不排除会出现亏本的可能，因此未来房子“宜精不宜多”，所以应该保留核心城市或者核心地段的房产，减持人口流出区的房产，以规避那些非热点区域房子无法变现的可能。对此，经济学者马光远也曾表示，未来只有20%的城市具有投资价值，也只有20%的楼盘才值得购买。

针对还没买房的刚需来说，如果不考虑终身租房而且也有一定的经济能力，遇到合适的房源可以考虑：一方面，自住本来就是长期持有，如果只是过于关注一时的房价涨跌情况，那么可能永远也买不到合适的房子。另一方面，我国城镇化还有15-20年进程，潜在的需求依然很大，而且目前M2增速基本稳定在8%-9%水平，总体来看，至少下一个10年房价涨易跌难。当然，如果经济能力还稍欠缺，先租后买也是不错的选择，毕竟一城一策已经成为调控常态，房价长期稳定显然是利好刚需的氛围。

总而言之，楼市已经慢慢进入到了新的周期，也就是“煮温水”的阶段，市场既不会过热也不会过冷，房价既不会大涨也不会大跌，最终会逐步通过监管、税收、制度、法律、金融等手段来推动楼市平稳运行和房价软着陆。因此，笔者认为，面对楼市氛围的变化，购房者也应该转换思维和观念，做到随势而变，顺势而为。